L’ipoteca iscritta sull’immobile precedentemente all’acquisizione gratuita del bene al patrimonio del comune

Corte Costituzionale, Sentenza 160/2024

Illegittimità art.31, comma 3 del d.P.R. 380/2001, con questa sentenza, la Corte Costituzionale ha ritenuto fondamentale garantire i diritti dei creditori, permettendo loro di non vedere automaticamente estinti i propri diritti di garanzia allorché un immobile abusivo venga acquisito dal Comune

Acquisizione del bene e dell’area di sedime al patrimonio del Comune per inottemperanza alla demolizione
Ipoteca iscritta su terreno acquisito al patrimonio del comune
Il ricorso per cassazione
La pronuncia della Corte Costituzionale
Il testo dell’art.31 d.P.R. 380/2001
La Sentenza 160/2024
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Acquisizione del bene e dell’area di sedime al patrimonio del Comune per inottemperanza alla demolizione

I primi due periodi del comma 3 dell’art.31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali“ del Testo Unico per l’Edilizia sono stati dichiarati illegittimi dalla Corte Costituzionale con la Sentenza n.160 del 3 ottobre 2024 nella parte in cui non fatto salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire.

L’illegittimità “in via consequenziale” è stata dichiarata ai sensi dell’art. 27 della Legge 87/1953 “Norme sulla costituzione e sul funzionamento della Corte costituzionale”.

Ipoteca iscritta su terreno acquisito al patrimonio del comune

Una società, cessionaria di un credito garantito da ipoteca iscritta su un terreno sul quale i debitori avevano realizzato un immobile abusivo, chiedeva, a seguito del pignoramento dell’immobile e del terreno, la vendita dei beni.

Nella procedura esecutiva il giudice respingeva la richiesta per improcedibilità dell’esecuzione forzata in considerazione del fatto che l’immobile abusivo e l’area di sedime, compresa quella circostante, erano stati acquisiti al patrimonio gratuito del comune ai sensi dell’art. 7 “Opere eseguite in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali”, comma 3 della Legge 47/1985, abrogato dall’articolo 136 del d.P.R. 380/2001 e sostituito dell’art.31 dello stesso decreto presidenziale.

L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale maturava la consequenziale estinzione del diritto di ipoteca iscritta sul fondo.

Il ricorso per cassazione

La società si opponeva all’ordinanza del giudice dell’esecuzione che veniva confermata dal Tribunale Amministrativo Regionale, seguiva ricorso per cassazione. La Corte di Cassazione Civile, Sezione Terza riconosce che l’acquisto originario dell’immobile abusivo e dell’area di sedime estingua eventuali diritti di garanzia iscritti in precedenza sul terreno, sollevando questioni di legittimità costituzionale in relazione al citato comma 3, dell’art. 7 della Legge 47/1985 e, quindi, del comma 3 dell’art.31 del Testo Unico per l’Edilizia, per violazione degli articoli 3, 24, 42 e 117, primo comma, della Costituzione, quest’ultimo riguardo l’art. 1 del Protocollo addizionale alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo ove recita “non prevedono – in caso di iscrizione di ipoteca giudiziale su un terreno sul quale sia stato costruito un immobile abusivo, immobile gratuitamente acquisito al patrimonio del comune – la permanenza dell’ipoteca sul terreno a garanzia del creditore ipotecario”.

Difformità totale se concretizzati manufatti autonomamente utilizzabili o opere interne di rilevanza urbanistica

La pronuncia della Corte Costituzionale

La Corte Costituzionale dichiarava l’illegittimità costituzionale dell’art. 7, comma 3 della Legge 47/1985, nella parte in cui non fatto salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire. Di conseguenza l’inammissibilità delle questioni di legittimità costituzionale dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. 380/2001 in riferimento ai prima citati articoli 3, 24, 42 e 117, primo comma, della Costituzione e all’art.1 del Protocollo addizionale alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo. La sentenza della Corte Costituzionale n. 160/2024 ha affrontato il tema della validità dei diritti di ipoteca iscritti su immobili abusivi che sono stati successivamente acquisiti al patrimonio di un Comune per inottemperanza a un’ingiunzione di demolizione. In particolare ha dichiarato l’illegittimità della disciplina contenuta nell’art. 31, comma 3, del d.P.R. 380/2001, nella parte in cui non garantiva la salvaguardia dei diritti di ipoteca iscritti a favore di creditori non responsabili degli abusi edilizi, e ciò nel contesto di un pronunciamento che ha messo in evidenza la necessità di proteggere i diritti dei creditori, secondo principi di giustizia e di equità.

L’acquisizione gratuita di un bene al patrimonio comunale, in caso di edilizia abusiva, determina in genere l’estinzione di eventuali diritti di garanzia iscritti anteriormente sullo stesso. Tuttavia, la Corte ha ritenuto che ciò potesse essere in contrasto con il diritto di proprietà e di protezione della posizione dei creditori ipotecari, sollevando questioni di legittimità costituzionale non solo rispetto al citato art. 31 del d.P.R. 380/2001, ma anche in relazione a norme precedenti contenute nella Legge 47/1985. La Corte ha deciso che le disposizioni che non salvaguardano il diritto di ipoteca iscritto prima della trascrizione dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alle ordinanze di demolizione risultano incostituzionali. Con questa sentenza, la Corte Costituzionale ha ritenuto fondamentale garantire i diritti dei creditori, permettendo loro di non vedere automaticamente estinti i propri diritti di garanzia allorché un immobile abusivo venga acquisito dal Comune. La sentenza apporta così chiarimenti significativi in materia di diritto edilizio e di garanzia patrimoniale, evidenziando la necessità di un’interpretazione conforme al rispetto dei diritti di proprietà e di garanzia, risultando un importante precedente giurisprudenziale.

Il testo dell’art.31 d.P.R. 380/2001

Si riporta il testo dell’art.31 aggiornato con le integrazioni al comma 3 e le modifiche al comma 5 operate dall’art. 1, comma 1, lettera d), numero 2) del decreto Legge 69/2024, convertito con modifiche dalla Legge 105/2024 è la seguente. Il comma 3, nella parte in grassetto, periodo primo e secondo, è oggetto di illegittimità “in via consequenziale” di cui alla Sentenza 160/2024 della Corte Costituzionale.

Art. 31 (L) – Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (L.47/85 art. 7; D.L. 146/1985 art. 2 conv. in L. 298/1985, D.L. 267/2000 artt. 107 e 109)
Comma 1 – Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
Comma 2 – Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.
Comma 3 – Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.
Comma 4 – L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al precedente comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.
Comma 4 bis – L’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima. La mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio, fatte salve le responsabilità penali, costituisce elemento di valutazione della performance individuale nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente e del funzionario inadempiente.
Comma 4 ter – I proventi delle sanzioni di cui al comma 4-bis spettano al comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive e all’acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico.
Comma 4 quater – Ferme restando le competenze delle regioni a statuto speciale e delle province autonome di Trento e di Bolzano, le regioni a statuto ordinario possono aumentare l’importo delle sanzioni amministrative pecuniarie previste dal comma 4-bis e stabilire che siano periodicamente reiterabili qualora permanga l’inottemperanza all’ordine di demolizione.
Comma 5 – L’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il comune, previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge n. 241 del 1990, può, altresì, provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime determinata ai sensi del comma 3, nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127, condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente. E’ preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione. Il valore venale dell’immobile è determinato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive. E’ preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione. Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.
Comma 6 – Per gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità, l’acquisizione gratuita, nel caso di inottemperanza all’ingiunzione di demolizione, si verifica di diritto a favore delle amministrazioni cui compete la vigilanza sull’osservanza del vincolo. Tali amministrazioni provvedono alla demolizione delle opere abusive ed al ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell’abuso. Nella ipotesi di concorso dei vincoli, l’acquisizione si verifica a favore del patrimonio del comune.
Comma 7 – Il segretario comunale redige e pubblica mensilmente, mediante affissione nell’albo comunale, i dati relativi agli immobili e alle opere realizzati abusivamente, oggetto dei rapporti degli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria e delle relative ordinanze di sospensione e trasmette i dati anzidetti all’autorità giudiziaria competente, al presidente della giunta regionale e, tramite l’ufficio territoriale del governo, al Ministro delle infrastrutture e dei trasporti.
Comma 8 – In caso d’inerzia, protrattasi per quindici giorni dalla data di constatazione della inosservanza delle disposizioni di cui al comma 1 dell’articolo 27, ovvero protrattasi oltre il termine stabilito dal comma 3 del medesimo articolo 27, il competente organo regionale, nei successivi trenta giorni, adotta i provvedimenti eventualmente necessari dandone contestuale comunicazione alla competente autorità giudiziaria ai fini dell’esercizio dell’azione penale.
Comma 9 – Per le opere abusive di cui al presente articolo, il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all’articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita.
Comma 9 bis – Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01.

La Sentenza 160/2024

https://www.gazzettaufficiale.it/atto/corte_costituzionale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2024-10-09&atto.codiceRedazionale=T-240160

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Approfondimento decreto Salva Casa:

APPROFONDIMENTO SALVA CASA E TESTO UNICO PER L’EDILIZIA

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