Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Abusi edilizi: parere amministrazioni competenti, alienazione del bene e determinazione del valore venale, art. 31 d.P.R. 380/2001

L’art. 31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali” è modificato nei contenuti del c.5, nulla variando per quanto concerne il sostenimento delle spese da parte del responsabile dell’abuso per la demolizione delle opere acquisite al patrimonio gratuito comunale. Non muta l’adozione della delibera del consiglio comunale circa la sussistenza di preminenti interessi pubblici, culturali, paesaggistici, venuti meno in presenza di contrasto con “rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico”, che, con le modifiche, si assoggetta al preventivo parere da parte delle amministrazioni competenti, rilasciato ai sensi dell’art.17-bis L.241/1990.

In addizione sono aggiunti tre periodi che dispongono, il Comune, acquisito preventivamente il parere di cui all’art.17-bis L.241/1990 abbia facoltà di vendere il bene e l’area di sedime ai sensi dell’art.12, c.2 L.127/1997 subordinando, però, sospensivamente il contratto alla demolizione delle opere abusive, che avverrà ad onere dell’acquirente. Il responsabile dell’abuso non potrà partecipare alla procedura di vendita. Il valore commerciale dell’immobile, è disposto, sia stabilito dall’Agenzia del Territorio considerando le spese occorrenti per la rimozione delle opere irregolari.

art. 31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”

c. 1 – Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile. c. 2 -Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3. c. 3 – Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. c. 4 – L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente. c. 4 bis – L’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima. La mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio, fatte salve le responsabilità penali, costituisce elemento di valutazione della performance individuale nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo[1]contabile del dirigente e del funzionario inadempiente. c. 4 ter – I proventi delle sanzioni di cui al comma 4-bis spettano al comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive e all’acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico. c. 4 quater – Ferme restando le competenze delle regioni a statuto speciale e delle province autonome di Trento e di Bolzano, le regioni a statuto ordinario possono aumentare l’importo delle sanzioni amministrative pecuniarie previste dal comma 4-bis e stabilire che siano periodicamente reiterabili qualora permanga l’inottemperanza all’ordine di demolizione. c. 5 – L’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici, culturali, paesaggistici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico previo parere delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il Comune, previo parere delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241, può, altresì, provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime determinata ai sensi del comma 3, nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 12, comma 2 della legge 15 maggio 1997, n. 127, condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive. È preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione. Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive. c. 6 – Per gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità, l’acquisizione gratuita, nel caso di inottemperanza all’ingiunzione di demolizione, si verifica di diritto a favore delle amministrazioni cui compete la vigilanza sull’osservanza del vincolo. Tali amministrazioni provvedono alla demolizione delle opere abusive ed al ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell’abuso. Nella ipotesi di concorso dei vincoli, l’acquisizione si verifica a favore del patrimonio del comune. c. 7 – Il segretario comunale redige e pubblica mensilmente, mediante affissione nell’albo comunale, i dati relativi agli immobili e alle opere realizzati abusivamente, oggetto dei rapporti degli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria e delle relative ordinanze di sospensione e trasmette i dati anzidetti all’autorità giudiziaria competente, al presidente della giunta regionale e, tramite l’ufficio territoriale del governo, al Ministro delle infrastrutture e dei trasporti. c. 8 – In caso d’inerzia, protrattasi per quindici giorni dalla data di constatazione della inosservanza delle disposizioni di cui al comma 1 dell’articolo 27, ovvero protrattasi oltre il termine stabilito dal comma 3 del medesimo articolo 27, il competente organo regionale, nei successivi trenta giorni, adotta i provvedimenti eventualmente necessari dandone contestuale comunicazione alla competente autorità giudiziaria ai fini dell’esercizio dell’azione penale. c. 9 – Per le opere abusive di cui al presente articolo, il giudice, con la sentenza di condanna per il reato di cui all’articolo 44, ordina la demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita. c. 9 bis – Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01.

Accertamento di conformità, art. 36 d.P.R. 380/2001

L’art. 36 recante “Accertamento di conformità” muta nella rubricazione “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”, mentre allo stato attuale concerne solo gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruire o in assenza della segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire, la variazione prevista comporta l’addizione di ulteriori ipotesi di abuso, quindi, la versione completa dovrebbe essere la seguente: interventi realizzati in assenza di P. di C.; interventi realizzati in totale difformità o con variazioni essenziali; interventi realizzati in assenza di S.C.I.A. in alternativa al P. di C. Nulla varia in merito ai termini entro i quali è ammesso conseguire il Permesso di Costruire in sanatoria, così come rimane fermo il requisito della doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia dell’opera, che dovrà risultare soddisfatta sia al momento della realizzazione dell’abuso, che al momento in cui presentata l’istanza.

Non variano il subordine del rilascio del permesso di costruire al pagamento del contributo di costruzione, dovuto in misura doppia o secondo quanto disposto dall’art.16 d.P.R. 380/2001 nei casi di gratuità, né l’arco temporale di sessanta giorni rispetto ai quali il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale si pronunci, né il silenzio diniego attualmente vigente nel mero decorso del termine.

Art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”

c. 1 – In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. c. 2 – Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. c. 3 – Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Difformità parziali, P. di C. o S.C.I.A. in sanatoria: conformità, condizione, dichiarazione del tecnico abilitato, presenza di vincoli, sanzione, silenzio-assenso, art.36-bis

Il nuovo disposto, l’art.36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” viene formulato per gli interventi realizzati in parziale difformità dal P. di C. o dalla S.C.I.A. in alternativa al P. di C. cui all’art. 34 d.P.R.380/2001; – gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla S.C.I.A. di cui all’art.37 d.P.R. 380/2001. Per tali opere abusive, fino alla scadenza del termine stabilito nell’ordinanza di demolizione, comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, è consentita la presentazione della S.C.I.A. in sanatoria, con la differenza, rispetto al regime della doppia conformità, le opere realizzate debbano risultare conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione; risultare conformi rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso.

Il P. di C. in sanatoria, nei presupposti visti per la S.C.I.A., si rilascia a condizione, in sede di esame il S.U.E. può richiedere all’istante di realizzare interventi edilizi, anche strutturali, da eseguire entro un termine assegnato, opere definite nel testo dell’art.36-bis necessarie “per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa”: ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica dell’edificio e degli impianti in esso installati; al superamento delle barriere architettoniche; alla rimozione delle opere non sanabili. Laddove le opere siano sanabili nel regime della S.C.I.A. il S.U.E., ai fini della formazione del titolo abilitativo edilizio, individua, ai sensi dell’art.19, c.3, per. II°, III° e IV°, L. 241/1990, tra gli interventi da realizzare quali prescrivere.

La richiesta del P. di C. e la SCIA in sanatoria devono essere corredate da dichiarazione resa dal tecnico abilitato nella quale attestate le dovute conformità, in particolare: la dichiarazione si deve basare sulle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’abuso; – l’epoca in cui realizzato l’abuso deve essere dimostrata a mezzo documentazione di cui all’art.9-bis, c.1-bis, per. II° e III°, d.P.R. 380/2001, e se risulta impossibile l’accertamento dell’epoca a mezzo la documentazione di cui all’art.9-bis, c.1-bis, per. III°, d.P.R. 380/2001; la data di realizzazione dell’opera deve essere attestata dal tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità, con applicazione delle sanzioni penali di cui al Capo VI d.P.R.445/2000 in presenza di dichiarazione falsa o mendace.

Laddove le opere abusive siano realizzate su edifici vincolati dal punto di vista paesaggistico il tecnico comunale deve richiedere parere per l’accertamento della compatibilità paesaggistica, con pronuncia da parte dell’autorità competente entro centottanta giorni, e previo parere della soprintendenza nel termine di novanta giorni. Il tecnico comunale provvede per via autonoma scaduti i termini se non ricevuti i pareri.

Permesso di Costruire e Segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria sono assoggettati al versamento della sanzione pecuniaria pari: al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra euro 1.032 e euro 30.984 euro; per gli immobili vincolati, con accertata la compatibilità paesaggistica, la sanzione sarà equipollente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione, il cui importo si stabilisce con Perizia di Stima; per gli immobili vincolati per i quali rigettato il progetto è prevista la sanzione della demolizione di cui all’art. 167, c.1, d. Lgs 42/2004.

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale si pronuncia nel termine di quarantacinque giorni, decorsi i quali matura il silenzio-assenso.

Art. 36-bis ““Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”

c. 1 – In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. c. 2 – Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo Sportello unico edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo Sportello unico edilizia individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo. c. 3 – La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. c. 4 – Qualora gli interventi di cui al comma 1 sono eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. c. 5 – Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’art. 167, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. c. 6 – Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni del presente testo unico.

Opere realizzate in assenza o in difformità, S.C.I.A.: abrogazione del requisito della doppia conformità, art.37

L’art. 37 recante “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità” muta nella rubricazione “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”, sostanzialmente viene inserito al comma 6 il nuovo art.36-bis e viene abrogato il comma 4. Non varia la sanzione pecuniaria (doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in conseguenza dei realizzati abusi), né la misura minima di euro 516,00, se eseguite opere in assenza o difformità alla S.C.I.A. per: – interventi di manutenzione straordinaria, art.3 c.1, lett. b) d.P.R. 380/2001, che interessano le parti strutturali o i prospetti dell’edificio; interventi di restauro e di risanamento conservativo, art.3 c.1, lett. c) d.P.R. 380/2001, che interessano le parti strutturali dell’edificio; interventi di ristrutturazione edilizia, art.3 c.1, lett. c) d.P.R. 380/2001, se non assoggettati a permesso di costruire di cui all’art.10, c.1, lett.c) d.P.R. 380/2001; varianti a permessi di costruire non incidenti sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non comportanti cambio della destinazione d’uso e della categoria edilizia, né modifiche alla sagoma se l’edificio è vincolato ai sensi del D.Lgs 42/2004, né in violazione ad eventuali prescrizioni nel P. di C.; segnalazioni certificate di inizio attività presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. Nessuna modifica per quanto riguarda il restauro e di risanamento conservativo, art.3 c.1, lett. c) d.P.R. 380/2001 attuato in assenza della SCIA su edifici vincolati da leggi e norme urbanistiche, la cui vigilanza sull’osservanza del vincolo è di competenza dell’autorità competente, con applicazione di misure e sanzioni, ordine restituzione in pristino e sanzione pecuniaria da euro 516,00 a euro 10329,00; attuato su immobili siti nelle zone A di cui all’art.2 d.M.1444/1968, per le quali il tecnico comunale richiede al MIC parere vincolante in relazione alla restituzione in pristino o all’elevazione della sanzione pecuniaria da euro 516,00 a euro 10329,00, provvedendovi autonomamente se non reso il parere nel termine di sessanta giorni, senza applicazione della sanzione pecuniaria di cui sopra. Resta invariata l’applicazione delle sanzioni per la SCIA presentata dall’interessato se l’intervento è in corso d’opera, con versamento della somma di euro 516,00; la mancata applicazione delle sanzioni penali di cui all’art.44 d.P.R.380/2001 se realizzate opere in assenza della S.C.I.A. Varia l’applicazione delle sanzioni nei casi in cui ne ricorrano i presupposti con l’inserimento dell’accertamento di conformità di cui al nuovo art. 36-bis, è prevista l’applicazione delle sanzioni previste agli artt. 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36-bis. In ultimo, viene abrogato il c.4 dell’art. 37 d.P.R. 380/2001, ovvero il requisito della doppia conformità dell’opera abusiva alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda, con esso viene soppresso anche il versamento dalla somma da euro 5.164,00 a euro 516,00 per l’ottenimento della sanatoria, stabilita dal responsabile del procedimento tenuto conto dell’aumento di valore dell’edifico, dietro valutazione dell’Agenzia del Territorio.

art. 37 ““Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”

c. 1 – La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro. c. 2 – Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività  consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro. c. 3 – Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10329 euro di cui al comma 2. c. 5 – Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro. c. 6 – La mancata segnalazione certificata di inizio dell’attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’ articolo 36-bis.

Tolleranze costruttive ed esecutive, art. 34-bis

Per quanto riguarda le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis d.P.R.380/2001 invariato è il c.1, restando nel regime delle stesse le variazioni realizzate in corso d’opera, sempreché non comportino violazione edilizia e contenute nella soglia del 2% rispetto alle misure progettuali in termini di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Nessuna mutazione alle riconosciute tolleranze esecutive nate da irregolarità geometriche, modeste modifiche alle finiture, differente collocazione degli impianti e opere interne, realizzati durante i lavori di attuazione al titolo abilitativo edilizio, purché non comportanti violazione edilizia, pregiudizio all’agibilità dell’immobile, e non riguardino immobili vincolati dal d. Lgs 42/2004.

Opere eseguite entro il 24/05/2024

Con il c.1-bis per le opere eseguite entro il 24/05/2024 i discostamenti rispetto al progetto approvato sono così regolati: – 2%: unità immobiliari con superficie utile maggiore a mq.500,00; – 3%: unità immobiliari con superficie utile compresa tra mq 300,00 e mq.500,00; – 4%: unità immobiliari con superficie utile compresa tra mq 100,00 e mq.300,00; – 5%: unità immobiliari con superficie utile compresa minore di mq 100,00. Tra le tolleranze rientrano, a condizione non comportino violazione edilizia, pregiudizio all’agibilità dell’immobile, e non riguardino immobili vincolati dal d. Lgs 42/2004: le differenze in termini di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari; il minore dimensionamento dell’edificio; la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali; le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni; la difforme ubicazione delle aperture interne; la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria; gli errori progettuali corretti in cantiere; gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. La superficie utile, sopra citata, si calcola tenuto conto di quella approvata e/o contenuta nel titolo edilizio legittimante la realizzazione delle opere, al netto degli eventuali frazionamenti effettuati nel corso del tempo nell’immobile o nell’unità immobiliare.

Dichiarazione e attestazione del tecnico abilitato

Circa le tolleranze esecutive, il c.3 varia solo nel riferimento allo intero articolo e non più ai soli c.mi 1 e 2, pertanto resta vigente la dichiarazione resa dal professionista per le tolleranze esecutive in quanto realizzate durante lo svolgimento dei lavori di pregressi interventi edilizi. Dichiarazione valevole ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile e che nell’ambito di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie si assevera nella relativa modulistica, nell’ambito della stipula degli atti notarili viene redatta e sottoscritta e a questi allegata. È introdotto, invece, il c.3 – bis riguardante le unità immobiliari site nelle zone sismiche di cui all’art.83 d.P.R. 380/2001, eccetto quelle a bassa sismicità, per le quali il professionista deve attestare che le opere rientranti nel regime delle tolleranze siano rispettose delle prescrizioni di cui alla Sez.I, Capo IV, parte II, d.P.R. 380/2001, ed allegare la documentazione tecnica sull’intervento preordinata secondo il contenuto minimo richiesto dall’art.93 c.3 d.P.R. 380/2001. L’attestazione si trasmette al S.U.E. per l’acquisizione dell’autorizzazione ai sensi dell’art.94, d.P.R.380/2001, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni, art. 94-bis, c.5, d.P.R.380/2001, in relazione alle difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza. Il professionista allega, quindi, alla dichiarazione l’autorizzazione di cui all’art.94, c.2, d.P.R. 380/2001 o l’attestazione per il decorso dei termini del procedimento ai sensi del c.2-bis, art.94 e, in caso di difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una “dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi”. Un nuovo aspetto al disposto viene introdotto con il contenuto del c.3 – ter, il quale prevede che le tolleranze costruttive ed esecutive non debbano limitare i diritti dei terzi, ragion per cui il professionista incaricato è tenuto a verificarne la sussistenza ed a provvedere a mettere in atto quanto necessario per l’eliminazione, presentando, se necessario, i relativi titoli, condizione necessaria per la dichiarazione. Per il tecnico che rilascia falsa o mendace dichiarazione corre l’applicazione delle sanzioni penali di cui al d.P.R. 445/2000, Capo VI.

art. 34 – bis “Tolleranze costruttive”

c. 1 – Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. c. 1 bis – Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti: a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati; c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati; d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati. c. 1 ter – Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. c. 2 – Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. c. 2 bis – Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. c. 3 – Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. c. 3 bis – Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II. Tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell’art. 94- bis, comma 5, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui comma alle lettere b) e c) del comma 1 del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2 o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi. c. 3 ter – L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Il tecnico abilitato verifica la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvede alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. La formazione dei titoli di cui al secondo periodo e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione della dichiarazione di cui al comma 3.

Documentazione e stato legittimo, accertamento procedimento, dichiarazione art.34-bis, fiscalizzazione dell’abuso, art. 9-bis

L’art. 9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” resta fermo per quanto concerne, nei procedimenti riguardanti le pratiche edilizie, l’acquisizione d’ufficio della documentazione, informazioni e dati, anche catastali, non potendo richiedere attestazioni o perizie sulla veridicità e autenticità dei medesimi, se già in suo possesso. Modificato il c.1-bis che, restando uguale in merito allo stato legittimo per essere dimostrabile dal titolo edilizio abilitativo o legittimante la costruzione o al titolo abilitativo edilizio con il quale realizzato l’ultimo intervento nell’intero immobile o nell’intera unità immobiliare, integrati con eventuali titoli successivi conseguiti o presentati anche per interventi parziali. Relativamente, però, al titolo corrispondente all’ultimo intervento è integrato esso debba essere stato rilasciato a seguito del procedimento mediante il quale accertata l’esistenza del titolo originario, abilitativo o legittimante la costruzione. Ulteriore addizione riguarda la precisazione rientrino tra i titoli abilitativi edilizi anche quelli formatasi ai sensi dell’art. 36 “Accertamento di Conformità” (mod.: “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”), dell’art. 36 – bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” (nuovo disposto) e dell’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”, tutti d.P.R. 380/2001, effettuato il pagamento delle sanzioni o oblazioni. Prosegue la parte di nuova introduzione disponendo che per la determinazione dello stato legittimo è valevole anche la dichiarazione di cui all’art.34-bis, tolleranze di cantiere, nonché il pagamento delle sanzioni, disposte nel. D.P.R.380/2001, di cui agli: – art. 33 “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”; – art. 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di
costruire”; – art. 37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità” (mod. “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività), c.mi 1, 3, 4, 5 e 6; – art.38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”. Resta invariata le verifica dello stato legittimo per gli edifici realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo (Epoca realizzazione edificio e legittimità della preesistenza urbanistico – edilizia: riferimenti normativi e attestazione del tecnico abilitato)

Art. 9 -bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”

c. 1 – Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati. c. 1 bis – Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare , rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa a integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

ALLEGATO: modifiche d.P.R.380/2001, versione attuale e modificata artt. 9-bis, 31, 34-bis, 36, 37, il nuovo art.36-bis

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