Decreto Salva Casa “Linee Guida” M.I.T., concetti che “non tornano”, infografica in allegato

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Criticità
Vantaggi per il cittadino, e l’aumento delle sanzioni?
Stato legittimo degli immobili
Nuove procedure di sanatoria per finalità multiple
Il Sanatorie difformità parziali e variazioni essenziali sugli immobili vincolati
Regolarizzazione varianti ante 1977
Tolleranze di cantiere
Sanzioni per le procedure di sanatoria
Recupero abitativo dei sottotetti
Mutamento della destinazione d’uso: condizioni e oneri
Conclusioni
Infografica
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Criticità

Da libera professionista quanto trattato dal M.I.T. nell’individuare problematiche e soluzioni in materia di pratiche edilizie, rassegnando Linee Guida e chiarimenti rilevo una serie di criticità che, seguito un ragionamento logico di chi ogni giorno apre un computer ed esercita l’attività tecnica non giunge se non ad affermare l’esistenza di una atipica situazione di stallo. Totalmente assente quanto concerne l’attività edilizia libera, seppure oggetto di modifica normativa, posto che il decreto Salva Casa ammetta la realizzazione e/o l’installazione delle vetrate panoramiche, logge, porticati, tende, pergotende, con numerose limitazioni che superate formano l’abuso edilizio. Nessuna traccia sul fattore tali strutture debbano essere garanti del contenimento del consumo energetico, nessuna traccia sul fattore di dover necessariamente sfatare una errata convinzione, quale: “ritenere che anche l’installazione di un infisso sia contemplato nella liberalizzazione” in quanto così non è. Ad ogni buon conto, vediamo i contenuti del Tavolo M.I.T. del 28 gennaio 2025.

Vantaggi per il cittadino, e l’aumento delle sanzioni?

Tra i contenuti delle Linee Guida del Tavolo MIT si legge le modifiche normative rappresentino “sostegno per gli enti territoriali e vantaggio per il cittadino” che godrebbe di privilegi laddove acquisti efficacia il silenzio assenso nel termine di quarantacinque giorni decorrenti dalla presentazione dell’istanza di regolarizzazione degli abusi parziali o per le variazioni essenziali. Gli sportelli unici comunali nel comunicare con le Sovrintendenze e con le Regioni eviteranno al cittadino trafile e permetteranno egli di regolarizzare abusi realizzati su edifici vincolati. Quarantacinque giorni che, ritengo sia doveroso evidenziare, riguardano il termine relativo al Permesso di Costruire in sanatoria, ex art.36-bis, d. P.R. 380/2001, mentre per la formazione della SCIA in sanatoria, sempre art.36-bis, ne contiamo trenta, in entrambi i casi salvo interruzione del termine e, in entrambi i casi, salvo intervento da parte delle Sopraintendenze in relazione agli immobili vincolati.

Omesso, anche, quanto attiene l’eventuale prescrizione da parte del tecnico comunale circa la realizzazione di eventuali interventi edilizi per l’ottenimento del titolo in sanatoria, costi non certamente a vantaggio del cittadino, si pensi a un adeguamento strutturale importante.

Stato legittimo degli immobili

Prima del Decreto Salva Casa: presentare una pratica edilizia al Comune comportava documentare lo stato legittimo dell’immobile ricostruendolo documentalmente dal momento in cui costruito sino all’ultimo intervento realizzato, “perdendo tempo ed energie”.

Dopo il Decreto Salva Casa: l’iter semplificato consente ristrutturare la “storia” dell’immobile tenendo conto dell’ultimo titolo abilitativo, a condizione il Comune abbia già verificato la regolarità di quelli precedenti.

Linee Guida: Il MIT sta definendo le Linee interpretative di ausilio all’attuazione del DL Salva Casa, nelle quali sarà chiarito che la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. Meccanismo che potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla pubblica amministrazione che a quelli formatasi sul regime del silenzio-assenso.

Nuove procedure di sanatoria per finalità multiple

La premessa definisce i procedimenti “a finalità multipla”, il cittadino risparmiando tempo ed energie può presentare al Comune una sola istanza sia per effettuare il cambio d’uso, sia per realizzare le opere edilizie. I comuni valuteranno sia la liceità dei lavori da eseguire che il cambio d’uso in progetto. Tutto convoglierà in un solo titolo abilitativo.

Linee Guida: il cittadino potrà presentare un’unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una difformità e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria. Circa la resistenza di alcune Soprintendenze nell’attuazione delle novità del DL Salva Casa, le linee guida MIT specificano la piena operatività della sanatoria di cui all’art.36-bis, c.4, d.P.R. 380/2001, che prevede per gli edifici vincolati la presentazione di un’unica istanza di sanatoria allo sportello unico del Comune, che trasmette la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici, maturando, in taluni casi, l’efficacia del silenzio-assenso.

Il Sanatorie difformità parziali e variazioni essenziali sugli immobili vincolati

Prima del Decreto Salva Casa: in moltissimi casi non sarebbe stato possibile ottenere la sanatoria di interventi realizzati su immobili sottoposti a vincolo, in ragione dei rigidi presupposti richiesti per l’accertamento della compatibilità paesaggistica regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, ovvero non sarebbe stato possibile sanare difformità, anche di lieve o minima entità, nel caso in cui queste avessero comportato un aumento di volumi o di superfici.

Dopo il Decreto Salva Casa: consentito ai cittadini di presentare agli uffici comunali un’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica anche nell’ipotesi di aumento di volumi o superfici, con attivazione del regime del silenzio-assenso.

Linee Guida: specificheranno la piena operatività del meccanismo in sanatoria di cui all’art.36-bis, c.4, d.P.R. 380/2001, procedura che prevede, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti un’unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà ad inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. Fasi scandite da tempi certi e dalla regola del silenzio-assenso.

Regolarizzazione varianti ante 1977

Prima del Decreto Salva Casa: era difficile, se non impossibile, sanare le difformità, realizzate nella costruzione degli immobili realizzati prima del 30 gennaio 1977, anche se di modesta entità, la disciplina non prevedeva alcuna procedura per l’approvazione delle varianti in corso d’opera.

Dopo il Decreto Salva Casa: il cittadino può utilizzare una speciale procedura di regolarizzazione delle parziali difformità compiute nel corso dei lavori attinenti a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, sarà sufficiente la SCIA in sanatoria e provvedere al pagamento della relativa sanzione.

Linee Guida: le varianti da regolarizzare devono essere state eseguite nell’ambito dei lavori riconducibili ad un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se realizzate in data successiva. Con le Linee Guida si interviene sia sotto il profilo dei controlli, che sul trattamento sanzionatorio. Ai fini dei controlli gli uffici comunali non dovranno effettuare verifiche circa la conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia. In relazione alle sanzioni queste saranno comprese tra euro 1.032,00 e euro 10.328.

Tolleranze di cantiere

Prima del Decreto Salva Casa: ammessi discostamenti rispetto al progetto nella misura massima del 2%.
Dopo il Decreto Salva Casa: ampliato il perimetro delle tolleranze costruttive realizzate prima del 24/05/2024, consentendo discostamenti fino al 6%.
Linee Guida: precisano che le nuove tolleranze dal 2 al 6% possano essere applicate anche sugli immobili vincolati.
Deduzione: si legge che gli scostamenti superiori al 2% rispetto alle misure progettuali non costituiscono violazione edilizia né, in caso di immobile sottoposto a vincolo, errato, in quanto relativamente agli immobili vincolati la normativa specifica settoriale ammette, già di suo, discostamenti pari al 2%. In più alcuna precisazione c’è circa la distinzione tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive, queste ultime non applicabili, in nessun caso, agli edifici vincolati.
Per approfondire:

Non applicabilità tolleranze costruttive per interventi di rimessa in pristino dei luoghi, né in presenza di vincolo paesaggistico

Sanzioni per le procedure di sanatoria

Dopo il Decreto Salva Casa: le parziali difformità e le variazioni essenziali presuppongono il pagamento di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle entrate e comunque compreso tra i 1.032 e i 10.328 euro se l’intervento risponde alla doppia conformità “attenuata” e tra i 516 e i 5.164 euro se l’intervento risponde invece alla doppia conformità “tradizionale”.

Linee Guida: forniscono criteri metodologici orientativi a favore dei Comuni per la corretta determinazione delle sanzioni in esame, invitandoli a fare riferimento alle prassi applicative già in uso prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa. Laddove il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’Agenzia delle entrate. Negli altri casi le sanzioni, secondo quanto previsto dalla nuova modulistica in corso di adozione, saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di SCIA in sanatoria; il conguaglio all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia delle entrate.

Per approfondire le sanzioni e la fiscalizzazione dell’abuso edilizio

Sanzioni pecuniarie abusi edilizi, importi e aumenti apportati dal Decreto Salva Casa

Recupero abitativo dei sottotetti

Prima del Decreto Salva Casa: Già prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa, molte Regioni si sono dotate di normative finalizzate a consentire il recupero dei sottotetti a fini abitativi. Tenuto conto degli effetti positivi registratisi in termini di ampliamento dell’offerta abitativa e di contrasto al consumo di nuovo suolo, si è ritenuto opportuno incentivare il ricorso allo strumento, mediante misure di semplificazione.

Dopo il Decreto Salva Casa: ha introdotto una deroga in materia di distanze, consentendo l’intervento di recupero del sottotetto anche in quei casi in cui non sia possibile rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini, come accade, ad esempio, all’interno di contesti già totalmente urbanizzati. Il cittadino, per avvalersi di questa semplificazione, dovrà tuttavia mantenere inalterata la distanza preesistente e non potrà né alterare la forma e la superficie del sottotetto, né sopraelevare, fatto salvo il caso in cui sia autorizzato ad apportare tali modifiche dalla legge regionale.

Pertanto, a titolo esemplificativo, ci si potrà avvalere della deroga in materia di distanze nel caso in cui l’intervento di recupero consista in un mero cambio d’uso con opere interne al sottotetto ovvero in una ristrutturazione della copertura comportante esclusivamente una rotazione delle falde, ma non nel caso in cui l’intervento comporti anche la sopraelevazione della gronda.

Linee Guida: le semplificazioni potranno operare in tutte quelle regioni che sono già intervenute o interverranno in futuro con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame.

Mutamento della destinazione d’uso: condizioni e oneri

Condizioni

Prima del Decreto Salva Casa: il cittadino avrebbe dovuto orientarsi nei meandri di una disciplina urbanistico-edilizia stratificatasi nel tempo, attenzionando con la dovuta cautela le condizioni, le limitazioni e i divieti di volta in volta eventualmente previsti dalle normative regionali e dagli strumenti di pianificazione urbanistica comunale.

Dopo il Decreto Salva Casa: semplificate notevolmente le verifiche, sempre consentito il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Oneri

Prima del Decreto Salva Casa: il passaggio tra due diverse categorie funzionali prevedeva pagare un importo, anche rilevante, a titolo di contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Il Comune avrebbe anche potuto chiedere di cedere o di reperire aree per la realizzazione di opere pubbliche, da destinare per esempio a parcheggi, o, in alternativa, di pagare un’ulteriore somma di denaro, se previsto dalla Legge Regionale.

Dopo il Decreto Salva Casa: escluso l’obbligo di reperire aree da cedere al Comune, confermati, se previsti, gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Linee Guida: Le condizioni devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l’entrata in vigore del decreto Salva Casa, evitando che tali condizioni possano derivare da strumenti urbanistici approvati prima dello stesso e, come tali, non coerenti con la semplificazione. Le linee guida specificheranno non sia dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria, il cui pagamento, in un contesto già urbanizzato si risolverebbe in una mera duplicazione di costi a carico del richiedente. L’esonero dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria opera anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.

Conclusioni

Il d.P.R. 380/2001, come modificato e integrato dal d.L.69/2024, conv. con mod. dalla L.105/2024, un testo normativo “innovato” al fine di incentivare la commercializzazione degli immobili e quanto altro è ormai noto. In generale si deve rilevare che precedentemente all’entrata in vigore del decreto la situazione urbanistico-edilizia non fosse “rosea”, ciò emerge ovunque, sentenze, cantieri, etc.

La possibilità di semplificare alcune pratiche urbanistiche e ridurre i tempi dovrebbe rappresentare un passo importante, ma, allo stato attuale è dimostrato che la vera sfida è quella di verificare l’effettiva applicazione sul territorio, con l’ingenerarsi di nuove difficoltà o resistenze.

Infografica

In allegato la nostra infografica

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